Immobilier commercial - Thème IC07

Négociation et rédaction des baux commerciaux et des avenants – Niveau 3

Objectifs pédagogiques

Sécuriser la rédaction d'un bail commercial, préserver les intérêts du bailleur et prévenir les risques de contentieux.

Public

Gérants spécialisés en immobilier commercial et leurs collaborateurs non débutants

Pré-requis

Bien connaître le bail commercial

Durée

1 jour (7h)

Programme

1 - La désignation et l'état des lieux, l'obligation découlant du nouvel article L.145-40-12 - La destination des lieux et ses contraintes extérieures (configuration des locaux et de l'immeuble (réglementation accessibilité), droit de l'urbanisme-usage (Art. L 631-7 du CCH et R 151-27 et R 151-28 du Code de l'Urbanisme), règlement de copropriété et ses clauses spécifiques)- Définir les activités autorisées- Précisions nécessaires et contraintes- Sanctions des irrégularités3 - La détermination du loyer d'origine (assujettissement ou non à la TVA)- Palier et allégement- Franchise4 - Les clauses d'indexation5 - Les clauses ayant une incidence sur la fixation du loyer en fin de bail- La durée- La destination- Le droit d'entrée- La détermination contractuelle du loyer de renouvellement : incidence sur la fixation du loyer et sur le plafonnement- La date de l'accession- Les charges exorbitantes du droit commun6 - Les clauses permettant le contrôle par le bailleur des évolutions en cours de bail- La précision de la clause de destination- La cession- La sous-location, la location-gérance, la domiciliation- L'impact des modifications de la situation du preneur- Les travaux du locataire7 - Disparition des clauses assurant un revenu net au bailleur.- Les clauses charges et impôts- Les clauses en matière d'entretien, réparations et mise en conformité (y compris le problème particulier du ravalement imposé par l'administration)- Le nouveau régime de l'article R.145-40-2 et articles R.145-35 à L.145-37 du Code de Commerce- Les incidences de la loi Grenelle II : prise en compte des charges et des travaux obligatoires ou facultatifs issus de la loi du 12 juillet 20108 - L'obligation de délivrance du bailleur- Définition et portée- Conditions du transfert sur le preneur- Limites du transfert9 - Panorama des clauses- Clause résolutoire : La nécessaire précision- Clause concernant les intérêts- Pénalité de retard et remboursement de frais- Clause de garantie10 - La gestion du bail et des avenants- Autorisations diverses données au locataire et incidence sur le loyer de renouvellement- Savoir gérer les échéances contractuelles ou légales- Les prescriptions11 - Incidences pratiques de la loi Grenelle II- Prise en charge des nouvelles obligations- Prise en charge des travaux à vocation environnementale décidée par les cocontractants12 - Frais et honoraires du commercialisateur et du rédacteur13 - L’incidence de la réforme du droit des obligations14 - Les articles 1170, 1171 et 1195 du Code civil

Moyens pédagogiques et techniques

Séance de formation en salle
Support pédagogique remis aux stagiaires

Moyens d’évaluation et de suivi

Fiche d'évaluation

Matériel nécessaire au participant

Papier et crayon