Immobilier commercial - Thème IC05

Baux commerciaux : Ce qu’il faut savoir sur les loyers et les charges

Objectifs pédagogiques

Gérer efficacement les loyers issus des baux commerciaux, préserver les intérêts du bailleur et minimiser les risques de contentieux. Savoir imputer les charges.

Public

Gérants spécialisés en immobilier commercial et leurs collaborateurs non débutants

Pré-requis

Bien connaître le bail commercial

Durée

1 jour (7h)

Programme

1 - Les sommes versées à l’entrée dans les lieux- Dépôt de garantie- Pas de porte / Droit d'entrée : obligations de qualification et incidences juridiques et fiscales2 - Les montages contractuels particuliers et leurs incidences sur le loyer de renouvellement- Les clauses recette (loyer variable)- Les loyers à paliers / les allègements- Les franchises3 - Les charges, taxes et impôts- Les charges, taxes et impôts purement locatifs- Les charges, taxes et impôts incombant au bailleur en droit commun mais transférables sur le locataire commerçant- La sévérité accrue de la jurisprudence sur les conditions de transfert- Le régime découlant du nouvel article L.145-40-2 et articles L.145-35 à L145.37 du Code de Commerce4 - Les réparations, l’entretien de l’immeuble et la mise en conformité- Les réparations purement locatives- Les réparations incombant en droit commun au bailleur et transférables sur le locataire commerçant (La distinction entre réparations concernant l’intérieur des locaux loués-réparations- et celles concernant les parties communes ou à usage collectif-charges-)- Les travaux de mise en conformité : qui paye quoi ?- Les modifications issues du nouvel article L.145-40-2 et articles L.145-35 à L145.37 du Code de Commerce5 - L’évolution du loyer pendant le bail- La clause d’échelle mobile (Clause d’indexation)- Le choix de l’indice : ICC, ILC, ILAT- La rédaction de la clause (jurisprudences)- La révision triennale- Mécanismes- Incidences de la loi nouvelle- Litiges- Les autres révisions- La révision de l’article L 145-39- Les incidences de la déspécialisation- Les incidences du départ à la retraite du locataire6 - Le loyer de renouvellement- Le mécanisme du plafonnement et du déplafonnement- Le déplafonnement- Les baux déplafonnés de plein droit- Les modifications notables- Le nouveau régime découlant de la loi du 18 juin 2014- Le calcul de la valeur locative- Différents critères- Incidences de la répartition des charges et des travaux- La dérogation contractuelle au plafonnement permettant d’échapper à la nouvelle règle du plafonnement du déplafonnement7 - Le recouvrement des créances par le bailleur- L’effet coercitif de la mise en demeure visant la clause résolutoire, aperçu sur la procédure de référé et les délais de l’article L 145-41 du Code de Commerce- Les saisies conservatoires- Le référé-provision ou comportant injonction de faire sous astreinte- Le dépôt de garantie- La caution financière et la garantie à 1ère demande- L’incidence de la procédure collective du locataire- La clause pénale- Le recouvrement en cas de cession, ce qui est dû par le cédant et par le cessionnaire- La prescription

Moyens pédagogiques et techniques

Séance de formation en salle
Support pédagogique remis aux stagiaires

Moyens d’évaluation et de suivi

Fiche d'évaluation

Matériel nécessaire au participant

Papier et crayon